Han pasado 10 años ya desde que la última gran generación de promotores españoles desembarcó en la bolsa española. Rafael Santamaría al frente de Reyal Urbis o Fernando Martín al volante de Martinsa Fadesa protagonizaron grandes operaciones corporativas que tenían como objetivo último poner en valor en el parqué unos negocios valorados por los inversores a precio de oro antes del gran pinchazo de la burbuja inmobiliaria, que llegaría en el transcurso del año 2008.
Lo que vino después es de sobra conocido: suspensiones de pagos y de cotizacion eternas y el cierre de una etapa tan larga como negra que convirtió el mercado de valores español en un inmenso desierto de promotoras inmobiliarias. Sólo han sobrevivido unas pocas, de pequeño tamaño, que ha tenido que recurrir en algunos casos a la diversificación de los negocios para salir adelante siempre bajo la alargada sombra de esas inmobiliarias de nuevo cuño llamadas socimi.
Pero los tiempos están cambiando. Ha tenido que pasar un largo decenio para que una promotora inmobiliaria dé el salto al mercado bursátil. Es Neinor Homes, el grupo liderado por el fondo Lone Star que consiguió una envidiable respuesta por parte de los inversores insitucionales, que en cuestión de horas se comprometieron a comprar todo el papel que sale al mercado. Una demanda de altos vuelos que hace escasamente un año habría sido imposible.
“Hay un apetito enorme por el ladrillo. La experiencia de las socimi ha sido buena en términos generales, y los inversores creen que en plena recuperación de la economía española (las previsiones del Gobierno pasan por conseguir el objetivo de crecimiento del 2,5% en 2017 “de forma holgada”) las promotoras también pueden beneficiarse del ciclo. Es otro negocio (el de las socimi pasa sobre todo el por arrendamiento y la gestión de inmuebles) con más riesgo y más incertidumbres, pero el mercado tiene hambre inmobiliaria”, señalan en una gran firma bursátil nacional.
La operación por la que saldrá a bolsa hasta el 60% de Neinor con una valoración de unos 1.300 millones de euros apunta a éxito para una compañía que en apenas tres años de vida se ha convertido en jugador de primera en el negocio inmobiliario español. Aprovechando una larga crisis que le ha permitido comprar suelo a precios muy competitivos, Neinor ha llegado al mercado con pocos ganchos, pero buenos, para seducir a los inversores ávidos de historias bursátiles de crecimiento.
Neinor es el mejor exponente de la savia nueva que llega al mercado. Pero hay una larga lista de espera encabeza por la sociedad resultante de la integración de Vía Célere con la sociedad Dos Puntos, propiedad del fondo estadounidense Värde. El objetivo es sacar la compañía a bolsa en dos años. También es candidato al parqué Aedas, también de la mano de un fondo inversor como Castlelake. Las viejas inmobiliarias de estructura de capital familiar que acabaron en la hoguera dejan paso a nuevas promotoras con socios financieros y estructuras más profesionales.
Durante cuatro o cinco años, los fondos que han comprado suelo en España a precio de saldo aprovechando la debacle de las viejas promotoras y de la necesidad de los bancos de vender sus insoportables excedentes inmobiliarios conseguido a golpe de ejecución creditica han esperado su momento para saltar al mundo de lo cotizado. Un momento que ha llegado y que a la vista de las previsiones económicas es mejor del que encontraron las socimi cuando hace tres años dieron el salto a la Bolsa.
Todo a favor
Hoy, los grandes inversores mundiales que participan en las grandes socimi -George Soros es el máximo esponente con una participación del 16,5% en Hispania, la sociedad especializada en activos hoteleros- también están interesados en la promoción de viviendas en España. La falta de oferta de calidad en algunas ciudades clave como Madrid, la recuperación del negocio hipotecario y la mejora del empleo explican este vuelvo en el interés del dinero internacional en un negocio que hace apenas dos años estaba totalmente olvidado.
“Si Neinor evoluciona bien en bolsa, otras promotoras seguirán su camino. La cuestión es si el ritmo de crecimiento de la venta de viviendas y de los precios justifica las valoraciones que van a poner sobre la mesa. Hay que tener en cuenta que ahora la bolsa es una salida natural para estas compañías porque el grifo de la financiación bancaria sigue casi totalmente cerrado. Aunque las cosas han mejorado mucho en los dos últimos años, el negocio promotor sigue muy lejos de la velocidad de crucero”, señalan expertos inmobiliarios.
En cualquier caso, la vuelta de la promoción a la primera línea de batalla del negocio inmobiliario es un hecho. Los viejos promotores de toda la vida han dado paso a modernas estructuras de gestión lideradas por grandes fondos de inversión, todos ellos internacionales. En ellas encontrarán pronto las socimi una competencia relevante en bolsa. vía www.capitalmadrid.com
